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南外滩跑进国际金融中心建设“主赛场”

2014-06-17 15:39:59 东方早报网

规划一一落实,建设步步推进,南外滩正迅速与外滩源融合,形成与陆家嘴错位互补的“外滩金融集聚带”,接力跑进上海国际金融中心建设的“主赛场”。

  董家渡13、15号地块第三套规划方案亮点

  1、子地块313B-01商办项目容积率达到11,创上海商办用地容积率新高;

  2、限高破240米至300米,“不追求超高建筑,不破坏历史风貌”;

  3、居住比例由15%上调至18%,专家说“算少的”。

  规划一一落实,建设步步推进,南外滩正迅速与外滩源融合,形成与陆家嘴错位互补的“外滩金融集聚带”,接力跑进上海国际金融中心建设的“主赛场”。

  “地王”猜想

  5月23日,黄浦区规划局公示董家渡13、15号地块的最新整体开发方案。这已是修改过的第三套规划方案,该两地块计划年内出让。

  在新方案中,董家渡13、15号地块被划分成9幅子地块,分别为311A-01、311B-01、311B-03、311C-04、313A-01、313B-01、313C-02、313D-01、313E

  -029地块,总占地面积约20万平方米,总建筑面积达70.1万平方米,包括商办、住宅、绿地。

  值得注意的是,在这9幅子地块中,313B-01地块为商办地块,容积率却达到了11,创历史新高,该地块限高240米。另外,311A-01地块也为商办,建筑面积达17万平方米,限高300米。

  调整后的规划显示,位于董家渡路北侧的最高建筑限高已由240米提升为300米。与此同时,居住部分比例也从原来的15%上调到18%。

  有分析人士算了这样一笔账,按照当前上海土地市场的行情来看,董家渡11号地块在售的住宅绿城·黄浦湾目前销售均价为140000元/平方米左右,更有一套顶层复式以2.3亿元待售。据此测算,该地块住宅楼板价最低价不少于4.5万元/平方米,而商业地块的楼板价也将高于2011年董家渡3.5万元/平方米左右出售的两幅商办地块,预计董家渡地块市值总价接近300亿元。

  2013年的中国总价地王、以217亿元成交的徐家汇中心地块,总出让面积为99188.8平方米,折合楼板价37264.6元/平方米。

  对于董家渡地块规划的调整,同济大学城市规划系教授张松认为,黄浦区之前推地商务比重较高,目前市场渐趋饱和,与此同时,随着拆迁成本的提高,地价也随之水涨船高,“调高容积率”与“增加居住比例”对该区域来说或是必然。

  易居中国克而瑞信息集团副总裁于丹丹则表示,董家渡13、15号综合体地块业内普遍估值在300亿元,南浦地块以生态办公为主,复兴地块是休闲商务区,黄浦区对这里发展期望相当高,规划反复调整正是体现对地块的充分尊重。

  规划兑现

  虽然时下业内关于董家渡地块价值的探讨仍停留在猜测阶段,但从南外滩整体规划和开发进程来看,作为外滩金融集聚带提供重要空间载体,其发展格局已经打开,“中国地王”易主是大概率事件。

  其实早在2007年,关于南外滩的改造就已浮出水面。《黄浦区主要街区商业网点规划和管理意见》中就提及了关于“外滩一体化”的战略部署,将南外滩定位为中央商务功能区以及高档滨江住宅区。而对于外滩整体改造规划,有关部门是慎之又慎。2013年5月,上海南外滩地区规划正式对外公布,这块总用地面积1.6平方公里的区域将为外滩金融集聚带提供重要空间载体。

  从规划上来看,南外滩分为滨江公共活动集聚带及金融活力带、董家渡金融核心地块、十六铺金融核心地块。其中董家渡金融核心地块将形成以金融功能为主的城市综合体,重点吸引金融及相关行业总部入驻;十六铺金融核心地块则将形成以金融服务为核心功能的商务楼宇群。而整个南外滩地区的交通系统将呈现“T”字形,体现南外滩近代码头商贸特色的“鱼骨状”历史弄巷也将保留。

  黄浦区政府对南外滩提出了相关规划目标,即功能上强调金融创新与金融服务,注重城市多元功能的复合,与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区,与陆家嘴金融城错位互补;空间上强调高度开放与历史沿承,注重城市空间生活性塑造,将南外滩地区建设成为高品质、国际化、具有独特魅力的滨水金融区。

  黄浦区相关负责人当时表示,南外滩的开发不追求超高建筑,不破坏历史风貌,未来的南外滩将成为一个城市风貌、金融商业和生态滨水区相融合的综合商务区,其最大特色就是实用、便利和生态。“2013年是南外滩全面开工年,标志着南外滩全面进入实施阶段,计划在三年内所有项目全部开工建设,并争取建成其中的三分之一,五年内初步建成,十年内南外滩将实现大变样。”

  时隔一年,南外滩的众多城建工程已经相继落地。早报记者了解到,2013年底,中山南路地下通道工程和596街坊地块开发建设已正式启动;今年4月,由上海外滩滨江综合开发有限公司与太平洋财产保险联合拿下的外滩594(北块)商办地块进入开工阶段;南外滩滨水岸线综合改造即将启动岸线试验段建设,复兴地块预计年内动工;另外,204地块(外滩SOHO)是一个集办公、商业和娱乐为一体的城市综合开发项目,规划由四栋60米-135米的高层建筑组成。而备受瞩目的地王项目外滩8-1地块(外滩国际金融服务中心)也有部分建筑拔地而起,区域开发建设进入高潮。

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